Le sous compromis de vente

La vente sous compromis constitue une option intéressante pour l’acquéreur qui s’est engagé par le biais d’un compromis de vente à acheter un bien, qui mais ne peut plus tenir ses engagements pour différentes raisons, comme un déménagement ou le fait qu’il ait repéré un autre bien lui correspondant davantage. Le sous compromis de vente permet au premier acheteur de céder la promesse à un autre acquéreur. De cette façon, il n’a plus à payer l’indemnité fixée dans la clause pénale.

Qu’est-ce qu’un sous compromis de vente ?

Définition et conditions 

Une vente sous compromis est le fait de remplacer un acquéreur par un autre pour l’achat d’un bien immobilier sous compromis de vente. Cette transaction assure la vente du bien, ce qui est rassurant pour le vendeur et permet à l’acheteur de renoncer à l’achat sans annuler sa promesse. Rappelons que le prix du bien et les conditions de vente fixées initialement restent inchangées. La transaction ne peut s’effectuer que dans les cas suivants : 

• le compromis de vente n’a pas été enregistré chez un notaire : une fois cette démarche réalisée, l’acquéreur ne peut plus recourir à cette solution. S’il renonce à l’achat au-delà du délai légal, il doit négocier avec le vendeur.
• présence d’une clause de substitution dans le compromis de vente qui permet au premier acquéreur de désigner un autre acheteur pour le bien immobilier. Sans cette clause, il est impossible de céder le compromis de vente à une autre personne. 

Fonctionnement du sous compromis de vente

Concrètement, un acquéreur a signé un compromis de vente afin de réserver un bien immobilier. Au cours de la durée de validité du compromis, il s’aperçoit qu’il ne sera pas en mesure de tenir ses engagements. Dans ce cas, il peut céder son compromis de vente à un autre acquéreur par le biais d’un sous compromis de vente. De façon générale, la transaction s’effectue comme prévu initialement avec l’ancien acheteur. La signature de l’acte chez le notaire est assurée par le nouveau détenteur du compromis de vente à la date butoir définie en amont. Lors d’une vente sous compromis, les frais de notaire sont à la charge du nouvel acquéreur. 

Quels sont les avantages du sous compromis de vente ?

Les avantages pour le vendeur

La transaction sous compromis permet au vendeur de ne pas passer à côté de la vente de son bien.  Grâce à cette option, la transaction peut se réaliser même si c’est avec un nouvel acquéreur. Ainsi, cela évite au vendeur de recommencer les démarches pour remettre son bien à la vente et repartir à zéro pour trouver un nouvel acheteur. 

Les avantages pour le premier acquéreur

La vente sous compromis est également un atout pour le premier acquéreur, quand bien même ce dernier n’a pu tenir ses engagements. En effet, cette solution lui évite de payer le dédommagement demandé par le vendeur lésé par le préjudice. Rappelons que le montant de l’indemnité s’élève entre 5% et 10% du prix défini initialement, cela représente une somme relativement conséquente. De même, si le premier acquéreur est le représentant d’un investisseur ou de toute autre personne, la transaction sous compromis lui permet souvent de gagner une commission.

Les avantages pour l’acheteur final

La vente sous compromis donne à l’acheteur final la possibilité d’acquérir un bien immobilier en sautant la case négociation. De manière générale, les démarches pour la vente du bien sont déjà en cours, il l’achète donc au prix défini dans le compromis de vente. Il ne lui reste finalement qu’à signer l’acte authentique de vente chez le notaire et régler le montant total.

Quels sont les inconvénients du sous compromis de vente ?

Les inconvénients pour le premier acquéreur

L’ancien acquéreur perd l’accès à la propriété qu’il souhaitait acheter au départ. À cela, ajoutons qu’il ne pourra tirer aucun bénéfice sur la cession du compromis de vente à un autre acheteur. En effet, le bien immobilier doit être cédé au prix défini dans le compromis de vente. Afin de trouver le nouvel acquéreur, le premier acheteur devra poster des annonces sur les sites spécialisés, annonces qu’il financera de ses propres deniers. 

Les inconvénients pour le nouvel acquéreur

Bien que l’option du sous compromis de vente présente de nombreux avantages pour les parties concernées, elle a tout de même quelques inconvénients, en particulier pour le nouvel acheteur. En effet, celui-ci doit se conformer aux conditions fixées entre l’ancien acquéreur et le vendeur pour l’achat du bien. De façon générale, la transaction se fera selon :

• le prix de vente définitif du bien, fixé entre le vendeur et le premier acheteur, mentionné dans le compromis ;
• les termes fixés par le vendeur et le premier acquéreur lors de l’établissement du compromis de vente ;
• les conditions suspensives définies par l’acheteur et le vendeur ;
• le délai fixé pour la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Il est question généralement de la fin de la durée de validité du compromis de vente ;
• le mode paiement convenu (les mensualités à verser, le nombre de paiements, etc.)

En définitive, le nouvel acquéreur n’est plus en capacité de négocier quoi que ce soit avec le vendeur, car toutes les négociations ont été faites en amont. 

À retenir : les acheteurs en recherche de bien immobilier peuvent être confrontés au cas d’une vente sous compromis :

• l’ensemble des termes sont déjà convenus dans le compromis de vente (le prix, les conditions suspensives, etc.) et ne peuvent être modifiés lors de son rachat ;
• pour garantir sa validité, le compromis de vente ne doit pas avoir été enregistré auprès d’un notaire et doit contenir une clause de substitution ;
• une vente sous compromis permet au premier acheteur de se libérer des sommes dues au vendeur ;
• le sous compromis de vente est une option appréciée par les investisseurs  étrangers. 

Sources : 

Code de la construction et de l'habitation : articles L290-1 et L290-2 | Acte authentique et indemnité d'immobilisation

Code civil : articles 1101 à 1111-1Définition des contrats synallagmatique et unilatéral (article 1106)

Code civil : articles 1372 à 1377 | Acte sous signature privée